주택연금 단점 알아보기

 

주택연금 단점 알아보기

 

주택연금은 만55세 이상의 연령을 가지신 분이 본인 집에서 살면서 연금을 받을 수 있도록 해주는 국가 제도로서, 해당 조건을 만족하시는 분은 미리 주택연금에 대해서 알아두시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

최근 뉴스 기사에서 주택연금의 가입조건 중에 하나인 주택가격이 9억원 이하였는데, 23년 10월 12일부터는 12억원 이하로 상향 조정이 된다고 합니다. 주택가격으로 조건이 맞지 않으셨던 분들은 주택연금에 대해서 다시 한번 생각해보는 시간을 갖는 게 어떨까 합니다.

 

 

1. 주택연금 단점과 장점

 

주택연금을 신청하기 전에 주택연금의 특징을 알아보면 좋을 것 같습니다. 그래서 주택연금의 단점과 장점을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택연금의 단점

 

주택연금의 안정성에 대한 국가의 보증은 분명하지만, 이에는 몇 가지 주의해야 할 점들이 있습니다.

우선, 주택연금은 연금 수령자 모두가 사망하면 주택이 매각되어 연금 지급액이 회수됩니다. 그렇기 때문에, 연금 수령 중에 소유주가 사망하더라도, 생존하는 배우자가 있는 경우에만 그 배우자가 해당 주택에서 지속적으로 거주하며 연금을 계속 받을 수 있습니다.

 

이러한 점에서, 주택연금 가입 후 이혼이나 재혼을 하는 경우 새로운 배우자에게는 아무런 혜택이 주어지지 않는다는 점을 명심해야 합니다.

 

또한, 연금 지급 중단의 위험이 존재합니다. 연금 수령자가 모두 사망하거나 주민등록이 이전되는 경우, 또는 주택에 장기간 거주하지 않는 경우, 그리고 주택의 용도를 바꾸거나 소유권을 상실하는 경우에 연금 지급이 중단될 수 있습니다.

 

특히, 재개발이나 재건축을 예정하고 있는 주택에서도 주택연금 가입이 가능하긴 하지만, 이런 사업이 종료되면 새로운 주택의 소유권을 얻게 되어 이후 이주비 지원을 받기 어렵게 됩니다.

주택 가격의 하락으로 인해 원금을 갚지 못해도, 또는 수령액이 예상보다 많아도 자녀 세대에게 추가로 부족한 금액이 청구되지 않는다는 장점이 있긴 하지만, 위의 여러 제한사항과 함께 고려해야 할 사항들이 많습니다.

 

주택연금의 장점

 

먼저, 주택연금을 선택함으로써 평생 거주에 대한 보장을 받게 됩니다. 이것은 가입자와 그의 배우자, 보호자가 어떠한 상황에서도 자신의 주택에서 평생 거주할 수 있다는 것을 의미합니다. 이러한 안정적인 거주 환경은 특히 고령기에 매우 중요하다고 할 수 있습니다. 이와 더불어, 둘 중 한 사람이 세상을 떠나더라도, 연금금액은 여전히 동일하게 지속적으로 지급됩니다. 이러한 점은 뒤에 남는 가족의 경제적 부담을 크게 줄여줍니다.

두 번째로, 주택연금은 국가의 강력한 보증 아래에 있습니다. 이는 연금의 지급이 중단될 위험이 전혀 없다는 것을 보장하며, 이로 인해 받는 연금이 안정적이라는 점에서 큰 의미가 있습니다. 이러한 국가 보증은 연금 수령자들에게 안정된 노후 생활을 가능하게 합니다.

 

세 번째 장점은 합리적인 상속 체계입니다. 만약 부부 중 한 사람이 사망하더라도, 주택연금은 주택의 처분 후에도 정산이 가능하며, 연금 수령액이 주택의 가치를 초과하더라도 자녀나 다음 세대에게 추가 청구는 없습니다. 이와 반대로, 주택의 가치가 연금 수령액보다 높은 경우에는 그 차액이 상속인에게 돌아갑니다.

마지막으로, 주택연금은 다양한 세제 혜택을 제공합니다. 저당권 설정 시에는 등록면허세의 감면 혜택을 받을 수 있고, 주택연금을 받는 동안에는 이자비용 소득공제와 재산세의 감면 혜택을 누릴 수 있습니다. 특히, 주택 가격이 5억원 이하인 경우, 재산세 감면의 혜택을 더욱 크게 받을 수 있습니다.

이처럼 주택연금은 노후 준비를 위한 아주 탁월한 선택일 수 있으며, 미리 알고 현명하게 준비한다면 반드시 안정된 노후 생활이 가능할 것이라 생각됩니다.

 

 

 

2. 주택연금 예상연금 조회하기

 

본인이 받을 수 있는 주택연금을 미리 계산해 보려면 한국주택금융공사에서 제공하는 계산기를 이용하시면 됩니다.

 

링크의 주소로 접속하셔서, 필수로 입력해야 하는 5가지 항목인 주택소유자의 생년월일, 주택구분, 주택가격, 지급방식, 월지급금 지급유형을 입력하셔야 주택연금의 예상연금을 미리 계산해볼 수 있습니다.

예를 들어, 일반 주택가격이 5억원인 주택을 보유하신, 만 68세 기준이라고 하고 계산을 해보았습니다.

 

내용을 입력하고 조회하기를 누르면, 2023년 9월 13일 기준으로 예상되는 주택연금은 매월 1,232,120원을 받을 수 있음을 알 수 있습니다.

 

입력에 필요한 필수 내용들의 상세 설명을 전달드리오니 참고하여 주시기 바랍니다.

주택구분

 

1. 일반주택
등기사항증명서상 용도가 주택인 경우(단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트)를 말합니다.
단, 복합용도주택은 전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 ½ 이상인 경우에 해당합니다.

2. 노인복지주택
노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설을 말합니다.

3. 주거목적 오피스텔
등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우를 말합니다.

 

 

주택가격

 

▶ 주택가격은 ‘한국부동산원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격(단, 공시가격이 없는 경우 시가표준액)’, ‘공사와 협약을 체결한 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액’을 순차 적용으로 합니다.

▶ 한국부동산원 시세는 중간값, KB시세는 일반평균값을 기준으로 담보주택가격이 결정(최저층은 하한가를 적용)을 합니다.

 

▶ 단, 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액을 최우선적으로 적용하도록 합니다. (감정평가비용은 신청인이 부담함)

※ 아래와 같이 주택연금에 가입가능한 주택가격기준은 공시가격 등으로 판단하며, 월지급금 산정기준인 주택가격시세와는 상이하므로 유의할 필요가 있습니다.

- 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
- 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하면 가입 가능
- 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가입 가능

※ 단, 주거목적 오피스텔 같은 경우, 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함하여 합산하도록 합니다.

 

 

월지급급 지급유형

 

1. 정액형
집값이 하락해도 평생동안 월지급금의 변화가 없는 방식입니다.
확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능합니다.

2. 초기증액형
초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받고, 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식을 말합니다.

3. 정기증가형
처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식을 말합니다.

 

 

월지급금 지급방식

 

1. 종신방식
월지급금을 평생 동안 지급받는 방식으로, 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식(인출한도 미설정)과 종신혼합방식(인출한도 설정)으로 구분됩니다.

2. 확정기간방식
고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다.

3. 대출상환방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아서 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다.

4. 우대방식
부부기준 2억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식입니다. 인출한도(대출한도의 45%이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됩니다.

 

 

인출한도설정 금액

 

의료비, 교육비, 임대차보증금반환, 주택담보대출상환 등의 용도의 사용을 위해, 수시 또는 일시로 지급받을 수 있도록 미리 설정한 금액을 말합니다. (대출상환방식의 경우 일시인출만 가능)

최대인출한도 가입자의 연령과 대상주택 가격에 따라 산정됩니다.

목돈으로 인출할 수 있는 총 금액은 아래와 같습니다.

 

1. 종신방식 및 확정기간방식 : 대출한도의 50%
* 확정기간방식의 경우 의무설정인출한도(대출한도의 5%)에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능합니다.
2. 대출상환방식 : 대출한도의 90%
3. 우대방식 : 대출한도의 45%

 

 

3. 주택연금과 가입조건

 

주택연금이란?

 

주택연금은 국가가 보증하는 제도로, 주택 소유자가 자신의 집을 담보로 제공하여 본인의 주택에서 평생 동안 거주하면서 매월 연금을 수령할 수 있게 설계되었습니다.

만약 부부 중 한 사람의 연령이 55세 이상이며, 공시가격이 9억원 이하인 주택이나 주거용 오피스텔을 소유하고 있다면, 해당 조건에 부합하는 누구든 주택연금에 신청할 수 있습니다. 그리고 만약 다주택자라 할지라도, 부부가 소유한 주택들의 공시지가 합이 9억원 이하라면, 이 역시 주택연금 신청의 자격을 갖추게 됩니다.

주택연금의 월지급금을 결정할 때 참고하는 주택가격에 대해서는, 공사가 인정하는 시세를 기반으로 합니다. 아파트의 경우, 한국부동산원의 시세나 KB 국민은행의 시세가 순차적으로 참고됩니다. 아파트를 제외하고, 오피스텔이나 인터넷 시세 정보가 부재하는 주택의 경우, 감정기관이 수행한 감정평가를 통해 결정된 시세가 적용됩니다.

주택연금 월지급금의 액수 결정에 있어서는, 부부 중에서도 연령이 더 젊은 연소자의 나이를 기준으로 삼게 됩니다. 주택의 가격이 동일하다면, 더 나이가 많은 가입자에게는 높은 월지급금이 지급됩니다. 반면, 연령이 더 젊은 가입자의 경우 월지급금은 상대적으로 줄어들게 됩니다.

 

 

주택연금의 가입조건

 

주택연금에 가입하기 위한 기본 조건은 부부 중 한 사람이 만 55세 이상이며, 부부가 소유하고 있는 주택의 합산 공시가격이 9억원 이하인 경우입니다. 아래에 세부적인 가입 조건들을 상세히 명시하였습니다.

▶ 가입연령 조건
부부 중에서 최소 한 사람이 만 55세 이상의 연령을 가진 대한민국 국민이어야 합니다.

▶ 주택보유 가격 조건
부부가 소유한 주택의 합산 공시가격이 9억원 이하이어야 합니다. 만약 다주택을 소유하고 있더라도, 그 합산된 가격이 9억원 이하라면 주택연금 가입이 가능합니다. 그러나 2주택의 합산 공시가격이 9억원을 초과하는 경우, 3년 이내에 1주택을 처분하면 그 후에 가입이 허용됩니다.

▶ 대상주택 조건 
대상 주택은 주택법 제2조제1호에 명시된 주택이어야 합니다. 또한, 노인복지주택과 주거용도로 신고된 오피스텔도 주택연금 가입 대상에 포함됩니다. 이들 주택은 지방자치단체에 제대로 신고되어 있어야 합니다.

▶ 거주 요건
주택연금으로 가입하려는 주택에 가입자나 그의 배우자가 실제로 거주하고 있어야 합니다. 더욱이, 해당 주택이 가입자 또는 배우자의 실제 거주지로 주민등록 전입이 완료되어 있어야 합니다.

▶ 채무관계자 자격 조건
채무관계자로서, 가입자와 그의 배우자는 의사능력 및 행위능력을 보유하고 있어야만 주택연금에 가입할 수 있습니다. 만약 치매와 같은 원인으로 의사능력이나 행위능력이 없거나 미약하다면, 성년후견제도를 이용하여 주택연금 가입을 진행할 수 있습니다.

 

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